Адв. Антоанета Ненова: Зачестиха делата срещу нередовни платци в блока

Хората не осъзнават сериозността на задълженията си, когато живеят в сграда в режим на етажна собственост. Те подценяват това колко важно е всъщност да бъдат изрядни платци и резултатът е следният ​-напоследък масово се водят съдебни дела срещу собственици, които са нередовни платци - за това алармира адв. Антоанета Ненова, собственик на агенция „Тонико имоти“. 

Ненова предупреждава, че последствията от неплащане на вноски към етажната собственост са доста сурови спрямо нарушителите. Нередовните платци, освен че са осъдени да платят дължимите вноски към етажната собственост, плащат съдебните разноски и адвокатските хонорари по делото. Ако се стигне до принудително изпълнение, това означава запориране на банкови сметки, запориране на заплати на недобросъвестните обитатели на сградата. Дори може да бъде наложена възбрана върху недвижим имот, което означава, че има риск и за имота на собственика.  

Поканихме адв. Ненова да обясни правата и задълженията на собствениците, както и някои принципи, заложени в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

Автор: Адв. Антоанета Ненова, собственик на агенция „Тонико имоти“

Отношенията, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях се уреждат от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Той бе приет и е в сила от 2009 г., като последните промени в него са от началото на 2021 година. Именно в този нормативен акт се прави опит да се определят както правата, така и задълженията не само на собствениците на съответните имоти, но и на ползвателите, а и на обитателите в тях. 

Общи части в една сграда с много собственици са земята, върху която е построена сградата, входната врата на сградата, стълбището и стълбищните площадки, асансьорът, покрива, колоните, плочите между етажите и други изрично посочени в Закона за собствеността. Всеки собственик на недвижим имот  в дадена  сграда, например апартамент, притежава и определена в  процент част от общите части на сградата. В сгради с много собственици възниква т.нар. етажна собственост. 

Етажната собственост (ЕС) е особен вид съсобственост, при която отделните самостоятелни обекти (апартаменти, офиси, магазини, гаражи) са индивидуална собственост на различни собственици, а общите  части в сградата са съсобствени на всички индивидуални собственици. Най-общо казано, ЕС представлява съсобственост върху общите части на сградата. ЕС възниква в сгради с повече от двама собственици - в жилищните блокове, жилищните кооперации и в комплексите от затворен тип. 

Кои са собственици, ползватели, обитатели в ЕС

Обитателите не са собственици и живеят в сградата обикновено на основание договор за наем. Ползвателите също не са собственици, а пребивават в имота на основание учредено в тяхна полза право на ползване.

Какви вноски и в какъв размер са задължени да правят собствениците

           Всяка сграда в режим  на етажна собственост следва да създаде и поддържа фонд „Ремонт и обновяване“. Сумите за този фонд се заплащат от собствениците и се съхраняват в специална банкова сметка. Могат да се използват само за посочените в чл. 50, ал. 4 от Закона за управление на етажната собственост дейности, а именно: за ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части или подмяна на общи инсталации и оборудване, неотложен ремонт. Такива дейности са ремонт на покрива поради течове, ремонт на асансьор и други подобни. 

            Много често обаче такъв фонд не се поддържа и когато се наложи спешен, неотложен ремонт, се свиква Общо събрание, коет​о взема решение да се събере необходимата сума. Всеки собственик заплаща част от сумата съобразно притежаваните от него идеални части от общите части. Например собственик на жилище, към което прилежащите идеални части са 2%, ще плати 2% от сумата за ремонт и/или обновяване.

           Тези вноски за ремонти се дължат само от собствениците, не и от ползватели и/или обитатели.

           Собственик, който не заплати в срок, може да бъде осъден. В такива случаи, освен дължимите вноски, собственикът ще плати и допълнителни съдебни разноски. 

Какви са вноските за управление и поддръжка на общите части 

Дейностите по управление и поддръжка на общите части включват разходи за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, разходи за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата. 

Тези разходи се разпределят поравно между всички собственици, ползватели и обитатели и членовете на техните домакинства, независимо от етажа, на който живеят. 

Когато върху самостоятелния обект е учредено право на ползване, задължен за вноските за управление и поддръжка е ползвателят. За отдадените под наем имоти в сградата вноските за управление и поддръжка се заплащат от наемателите. 

Срещу собственик, ползвател, обитател, който не плаща редовно дължимите вноски, може да бъде заведено съдебно дело и впоследствие изпълнително дело за плащане на дължимите суми. 

Кои собственици се освобождават да плащат вноски за управление и поддръжка

Вноските за ремонт и обновяване на общите части се дължат във всички случаи. Собственици, ползватели, обитатели, които пребивават в ЕС по-малко от 30 дни в сградата в рамките на една календарна година, се освобождават от задължението си да плащат за разходи за управление и поддържане на общите части - чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС. 

Възможно е собственик, ползвател, обитател на самостоятелен обект в сграда, който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година, да отправи предложение до Общото събрание с искане да заплаща 50% от таксата за управление и поддръжка. Необходимо е и предварително писмено да уведоми домоуправителя за отсъствието си. Общото събрание може да намали таксата на този собственик, ползвател, обитател с решение, взето с мнозинство повече от 50% от общите части.

Защита срещу незаконосъобразните решения на Общото събрание (ОС)

Всеки етажен собственик има право да иска от съда да отмени незаконосъобразните решения на Общото събрание. Законът определя 30-дневен срок, в който собственикът може да стори това. Срокът започва да тече от деня, в който бъде поставено уведомление на входа на сградата за изготвения протокол от заседанието на ОС. Протоколът се предава на собственика от  председателя на Управителния съвет след поискване.

Изтече ли 30-дневният срок, решението на ОС влиза в сила и подлежи на изпълнение, независимо от това дали е законосъобразно, или не.