Дължим ли данъци при продажба на имот

В данъчния сезон отговаряме на един от често задаваните въпроси при попълване на данъчна декларация от страна на физически лица: Дължим ли данък при продажба на недвижим имот? Как се изчислява този данък? Кога продажбата на имот е освободена от данъци - на тези въпроси отговарят експертите на BULGARIAN PROPERTIES. 

Доходите на физическите лица, придобити през календарната година, се декларират до 30 април на следващата година с годишната данъчна декларация по бл. 50 от ЗДДФЛ. На деклариране и облагане подлежат доходи, за които не са плащани текущо данъци и осигуровки - такива са например доходите от разпореждане с финансови инструменти, от продажба на имущество, от допълнителна извънтрудова дейност и др.

Данъкът за физически лица е 10%. 

Облага ли се доходът от продажба на недвижим имот?

При продажба или замяна на недвижимо имущество и вещни права върху недвижимо имущество облагаемият доход представлява положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, като тази разлика се намалява с 10% признати разходи.

Не всяка продажба обаче генерира облагаем доход.

Ето изключенията: 

● Освободени от данък са доходите, придобити от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажба/замяна са минали повече от три години. Под “жилищен имот” съдебната практика разбира имот, който към момента на продажба може да задоволява жилищни нужди, да бъде постоянно обитаван и да служи за дом. Т.е. тук говорим за имоти, получили Акт 16.

● Необлагаем е също доходът от продажба на до два имота в една и съща календарна година, ако между датата на придобиването и датата на продажбата/замяната са минали повече от 5 години. Тук не се ограничава предназначението на имотите - т.е. може да става дума за жилищни, търговски, производствени обекти и др.

● При селскостопански и горски имоти доходът не се облага, независимо от броя на продажбите, ако от покупката са изминали над 5 години.

● Доходът от продажба на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт, също е необлагаем.

При имот, съсобственост между съпрузи, трябва да се има предвид, че всеки от двамата декларира отделно своя доход от продажба на съответната част от имота и плаща пропорционално дължимия данък. 

А данъците върху доходи от наем?

Доходът от наем на недвижим имот, намален с 10% признати разходи, се облага с данък от 10%. Когато наемателят е физиче​ско лице, този доход се декларира и плаща от наемодателя авансово всяко тримесечие - до 30 април, 31 юли, 31 октомври през съответната година за изминалото тримесечие, като за последното тримесечие доходът се декларира с годишната данъчна декларация, където могат да се ползват и различни данъчни облекчения според съответната ситуация. 

Данъчни облекчения за подобрения и/или ремонт на недвижим жилищен имот 

С годишната данъчна декларация можем да използваме и различни данъчни облекчения. Едно от тях касае именно притежавани жилищни имоти. 

Данъчните облекчения се попълват в Приложение 10 от годишната декларация. С облекчението за подобрения или ремонт може да намалим данъчната основа с до 2000 лв. (т.е. да спестим/възстановим данък в размер на 200 лв.).

За ползване на такова облекчение е необходимо да са спазени следните условия: имотът да е в България; да сме собственик или съсобственик; да имаме документ за платения труд за ремонта/подобренията; да не сме свързано лице с лицето, извършило ремонта.

Как се подава данъчна декларация?

Годишната данъчна декларация за доходите на физическите лица се подава до 30 април, декларирайки доходи, имущество и облекчения за предходната календарна година.

Попълването на декларацията може да стане електронно през портала за електронни услуги на НАП. За целта е необходимо да имате издаден ПИК от НАП (издава се във всеки клон на агенцията).

Всяко физическо лице, което не е самоосигуряващо се, може да подаде годишната данъчна декларация и на място в съответния офис на НАП по постоянен адрес.