Вдигаш комплекс? Направи си път до него и ни го подари

Строителният бум в последните години неизменно води след себе си и проблеми. Един от тях е липсата на инфраструктура около новите обекти. Следва и въпросът кой е отговорен да има пътища до изникналите комплекси. Отговорът води до челен сблъсък между съответната община и частните инвеститори.  

С последните промени в Закона за устройство на територията общините се освобождават от своето задължение да прилагат регулацията и да отчуждават имоти. И те прехвърлиха това бреме върху плещите на собствениците и строителните предприемачи. Последните са принудени да влагат милиони, за да изградят чисто ново трасе до имота си. За капак, често попадат в капаните на мудната администрация, която  отказва да им издаде необходимите книжа по строежа и разрешителни за ползване, ако уличната регулация на обекта им не е реализирана напълно. 

За скандалния казус първи сигнализираха архитекти, които предупредиха, че промяната ще спъва бизнеса и ще усложни инвестиционния процес, като го оскъпи. И дори ще доведе до увеличаване на административната тежест. „Общината ни поставя в патова ситуация - не можем да получим разрешенията за ползване на нашите жилищни комплекси, без да сме „вързани“ към околните с изградена инфраструктура. В същото време не можем да чакаме местната власт да се натутка, да намери пари и да изгради пътя“, жалват се инвеститорите.  

От друга страна, никнещите като гъби нови частни комплекси се сблъскват с ограничените възможности на общините да инвестират в пътища

Нерегламентираната пътна връзка, ползвана от Автомагистрали

- парите за ремонти на съществуващата инфраструктура вечно не стигат.

 „Инвестиционният манталитет у нас е изключително примитивен и на закупуването на жилище се гледа като на инвестиция, вместо да се влага в индустрията чрез купуване на акции, в резултат на което и в Пловдив, и в София вече има десетки хиляди необитаеми жилища. При този огромен частен финансов натиск върху територията никоя община не е в състояние да вложи адекватни ресурси за благоустройство. Така тази маса жилища формира неблагоприятна градска и екологична среда“, коментира пред „Марица“ арх. Иван Делчев от екипа на „Булплан“, създателите на актуализирания Общ устройствен план (ОУП) на Пловдив. 

Инвеститорът Радомир Спасов също попада в капана на този сложен казус, за което разказа пред "Марица". Със свои бизнес партньори от чужбина той планира да вдигне крайпътен комплекс на АМ „Тракия“ ​- единствената ни магистрала, която свързва Европа с Ориента. Теренът с площ 22 000 кв.м е в частен имот, семейна собственост, локацията е в посока София - Пловдив. Там трябва да се появи цял комплекс с пететажна сграда и бензиностанция. Към тях ще има луксозен хотел с ресторанти, магазини, медицински пункт, детски кът, места за почивки. В съседство, като част от инвестицията, се оформя и покрит тир паркинг, побиращ 40 камиона. „Първоначално комплексът ни трябваше да обслужва и двете посоки на движение, понеже имаме собствен надлез - на 200 км от ГКПП „Калотина“ и на 200 км от „Капитан Андреево“, обяснява Радомир Спасов.

Той е замислил инвестицията още в далечната 1998 година, което го прави един от пионерите в подобен тип вложения у нас. Проектът му обаче така и не се случил в годините, първо бил „откраднат", после делата се проточили и приключили едва през 2015 г. 

Проблем обаче създава съществуващата опасна и нерегламентирана пътна връзка,

която в момента се ползва от държавната компания „Автомагистрали" ЕАД. „Те имат опорен пункт на същия километър от магистралата и сме съседи. Входът им с ширина на платното 2-3 метра е между носещите опорни колони на надлез, а изходът е перпендикулярен на АМ. Така при излизане от пункта и опит за включване в движението по магистралата техните камиони навлизат в лентите за движение и засичат нищо неподозиращите коли по аутобана. На това място няма и пътна маркировка“, обяснява Спасов. 

За да се реши проблемът, той предприема няколко срещи с директори на „Автомагистрали" и заедно разработват проект за обща пътна връзка. „Направили сме проекта така, че входът и изходът да осигуряват директен и безпрепятствен достъп до автомагистралата  - регламентирано, законно и по европейски", твърди инвеститорът. 

Тук обаче се появява неочакван проблем, който може да се обясни с поговорката "Царят дава, пъдарят не дава". 

През 2022 г. Агенция "Пътна инфраструктура", след проверка от МРРБ и ДНСК по казуса, съгласува и одобрява техническия  проект за предлаганата от Спасов пътна връзка и издава разрешение за специално ползване на пътя с краен срок за изпълнение 14 април 2024 г.

"Така държавата отвори магистралата официално за комплекса ми! Инвестираме близо 500 000 евро, като в обекта ни сме поканили  световни вериги и чужди инвеститори, но за да продължим да проектираме, в техническа фаза е нужно да получа разрешение за строеж на пътната връзка за комплекса от Община "Родопи". Това ни е необходимо, за да се изгради трасето и да се осигури пътната безопасност“, разказва бизнесменът. 

Внася документите в Община "Родопи" в началото на 2023 г. за издаване на разрешение за строеж. В папката прилага и всички необходими  разрешителни от МВР, РИОСВ, пожарната служба и решението на местния Общински съвет за одобрено трасе. 

Следва обаче изненадващо буксуване и игра на нерви

Спасов твърди, че през цялата 2023 г. Община "Родопи" връща проекта му с „измислени, нереални забележки и искания да им подаря идеални части от имота“. Прави няколко опита и за срещи с кмета и главния архитект на общината, но безуспешно. Отказват му да го приемат.

„До момента нямам издадено строително разрешение, а вместо това с писмо от 5 март тази година като задължително условие за издаване на разрешение за строеж се поиска да сключим договор за съвместно изграждане на засегнатите части от общински имот, на което ние не възразихме. Но в следващото писмо от 14 март ни сюрпризираха, че вместо съвместно изграждане на трасето от нас се иска да подарим на Общината цялата „пътна връзка“, плюс строителството на целия път и идеални части от имота, заедно с построените обекти“, възмущава се Спасов. И се вижда като пореден пример как общинската администрация спъва предприемачите. 

Снимки: Личен архив и Наташа Манева

- Арх. Недевски, на какво основание връщате проекта на Радомир Спасов за пътната връзка до обекта край магистрала "Тракия"?  

- Сагата започна през 2004 г., а Подробният устройствен план (ПУП) на имота е одобрен две години по-рано, още през 2002 г. През 2022 г. АПИ издава разрешение за пътната връзка към крайпътния комплекс. Срокът на валидност е 2 години и изтича на 14 април 2024 г.   

Проблемът е, че за да започне реализацията на проекта, трябва да се уредят с договор облигационните отношения между частния инвеститор и Община "Родопи", тъй като там попадат имоти, които са публична общинска собственост, става въпрос за пътища. До имота на г-н Спасов има и държавен имот на АПИ, който Агенцията използва за техниката за зимно пътно поддържане. 

- Къде е проблемът обаче, какви са забележките ви към проекта?

- Техническият проект беше разгледан и подготвен за одобряване, но за издаване на разрешение за строеж върху чужд недвижим имот - в случая общинска публична собственост, с НТП за друг поземлен имот за движение и транспорт с поземлен имот 78029.105.153 и поземлен имот 78029.1015.155, и двата общинска публична собственост по кадастралната карта на село Цалапица.

За да се случи това обаче, е необходимо страните да уредят отношенията си по строителството чрез сключване на съвместен договор за изграждане на инфраструктурен обект за части от двата имота, които попадат във внесеното от госпожа Димитрия Спасова (майка на инвеститора) проектно предложение. От страна на Спасова е посочено, че изграждането на обекта е изцяло и само в неин интерес, като на устна среща е заявено, че няма и няма да има и в бъдеще към възложителя каквито и да е финансови претенции за заплащане на стойността на изградените инфраструктурни обекти.

Тук искам да посоча, че финансиране на конкретните части от обекта, представляващи общинска собственост, от бюджета на Община „Родопи“ за 2023 г. и 2024 г. не е планувано. Между двете страни са проведени няколко съвместни срещи, за да стигнем до договор за изграждане на инфраструктурен обект.  Има проведена среща на кмета на община „Родопи“, неговия заместник и главния архитект с г-жа Димитрия Спасова и  г-н Радомир Спасов пред сградата на Общината.

Но въпреки всички срещи, разговори и писма до този момент няма подписан от двете страни договор за изграждане на инфраструктурен обект. Именно това е проблемът.   

- Липсата на подписан договор с инвеститора ли е причина и да откажете  разрешение за строеж? 

- Разрешението за строеж се издава от главния архитект на местната община съгласно чл. 148, ал. 2 във връзка с ал. 4 от Закона за устройство на територията. На г-жа Спасова е разяснено, че съгласно въпросния текст, когато възложител е лице, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон, разрешението за строеж се издава на възложителя и на собственика на имота. Същият обаче не желае в разрешението за строеж да фигурира и Община “Родопи” - носител на правото на собственост върху частите от имоти общинска собственост, включени в обхвата на обекта, за който се иска издаване на разрешение за строеж.

В същото време разрешението от АПИ изтече на 14 април и Радомир Спасов се активира в последната седмица, което не е редно. Трябва да се спазват законите, защото става въпрос за обект в имот с лице към магистралата. Отново повтарям - до 14 април 2024 г. Община „Родопи“ няма подписан съвместен договор за изграждане на инфраструктурен обект, поради което не е издадено и разрешение за строеж.

- Казахте, че подготвяте за изпращане писмо до президента Румен Радев по въпросния казус, каква е целта му?

- С това писмо отговаряме на канцеларията на президента. В тази връзка молим Агенция „Пътна инфраструктура“ към МРРБ категорично да се произнесе по въпроса може ли обектът да се раздели на етапи и да бъде издадено разрешение за строеж за етапите по смисъла на чл. 152 (2) от ЗУТ, които трябва да бъдат отразени в съгласувания  проект и в разрешение за специално ползване на пътища, или трябва да бъде издадено разрешение за строеж на целия обект (без етапи), както е по представената графична част. Във внесения проект и в Оценката на съответствие на проекта никъде не е отразена етапност и не са обозначени  етапите кои части от пътищата засягат те. Следва да се има предвид, че съгласно смисъла на чл. 152 (2) от ЗУТ всеки етап, част от строежа, трябва да може да се изпълнява и използва самостоятелно.